嫺人的好日子

REIT ETF 是「不動產投資信託」ETF，不動產能夠保值，而且還能當包租公、包租婆，光聽名稱就令人興奮，而且本來是要有大筆資金才能買的不動產，現在透過ETF也可以小單位購入。但是，在2020年三月的武漢肺炎股災中，被認為配息很亮眼的 美國REITs ，摔得不輕．．．

延伸閱讀：REITs是什麼 ？ 台灣的 REITs 是退休金流的好選擇嗎？

REIT ETF 有兩種，為什麼這麼誘人？

REITs有兩種

REITs有兩種，一種是股權型REITs（Equity REITs），另一種是抵押貸款REITs（Mortgage REITs）。

• 在美國，股權型REITs是主流，而抵押貸款型REIT只佔市場的10%；規模最大的Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares（VNQ）就是股權型REIT。這一支規模大到跟在後面第二名的REIT ETF規模只有它的六分之一（2020/5/18查詢etfdb.com）。
• 在台灣也有這兩種追蹤美國編制指數的REIT ETF，像是群益道瓊美國地產ETF（00714）是股票型REIT，而復華FH富時不動產ETF（00712）則是抵押貸款型。

這兩種REITs有什麼不一樣？後面再說明，先看看為什麼REITs這麼誘人，2020年初的股災又怎樣像連續劇裡面的大好人突然變成大壞蛋😳。

美國REITs 為什麼這麼誘人？

許多人投入REITs是因為「高配息」，在過去十年間利率走低，REITs的高配息顯得十分誘人。

• 上表中有群益和復華發行的兩檔台灣產的REIT ETF，因為國產這兩檔發行時間不是很長，所以也放上對應追蹤類似指數的美國REIT ETF，方便文章後面用來觀察長期報酬。
• 從上表順便也可以看看，國產ETF實在有很大的改善空間，內扣費用率因為規模太小而變得很高，折溢價幅度很大，墊高了交易成本，也是投資人每次下單前都要仔細看清楚的。

延伸閱讀：ETF折溢價 ～投資ETF不能不知道的隱形成本！

• 為了對照不同投資工具的屬性，我還放上巴菲特也推薦的、追蹤美國股票ETF追蹤標普500大公司指數的兩檔ETF（VOO和SPY），以及常用來作為股票避險的美國中年期政府公債代表性ETF，也就是IEF。可以看看在一般的股、債配置之外，REIT的長期報酬看起來到底是怎樣的型態。

可以看到，REITs的配息是比對照組的股票，還有公債，都來得高；特別是抵押貸款型REITs，訴求就是高殖利率。現在定存利率這麼低，高配息當然大家搶著要，但是．．．往往高配息的背後，是高風險。

延伸閱讀：退休後的現金流 ：對高股息＆高配息的迷戀可能是迷思？

REIT ETF 有兩種，哪一種在股災中報酬腰斬了？

在2020年三月的武漢肺炎股災過後，隨著各國政府大撒錢，本來認為會慘不忍睹的股票市場，結果卻上演資金派對，大幅反彈；而被認為配息很亮眼、許多退休族偏好的REIT ETF，不但跌得比股票還重，而且至2020/5/15止還爬不起來．．．

在分析REIT ETF為什麼爬不起來的原因之前，先來看看狀況有多慘烈。猜猜看，是哪一種REIT ETF報酬率腰斬呢？

從下表可以看到，這些REIT ETF在2020年初以來滿江紅，波動度不要說跟正報酬居多的十年期公債高出許多，今年以來的平均跌幅高達35.4%，是股票ETF的3倍以上😳。

答案揭曉，報酬腰斬的正是「抵押貸款型REIT ETF」，今年以來跌幅是S&P 500 股票型ETF的五倍😳。

股災給 美國REITs 的當頭棒喝

從上面的表中可以看到：

REITs 在這次股災中跌幅超越很多人不敢投資的股票

股票是高度波動，許多人認為股票很投機，所以改投資高收益債或是像REITs，認為是穩定收息，但是這次以REITs來說，跌幅卻是美國股市代表性指數S&P 500的2-5倍，而被認為投機的股票在股災之後，長期報酬還是可以達到8%以上。

當然這次股市的反彈普遍認為是美國政府撒錢救市的資金行情，後續還是可能潛伏危機；但是，REITs即便在政府救市之下，也沒有像股票一樣被救起來。

雖然規模最大的Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares（VNQ）長期報酬在經過股災之後還可以維持6%~7%之間，但畢竟遇到景氣大波動的時候，波動度一點也不比許多人不敢投入的股票低，而且長期報酬也沒能打敗股票。

如果為了高配息，你會考慮像這種「跌的時候可能比股票跌得多、但長期總報酬不比股票好」的投資工具嗎？

REITs 常被認為是類似債券的穩定收益產品，但是和公債真的很不一樣

因為REITs的固定收益性質，許多人投入用來收息，甚至認為可以平衡股票投資的風險，可是，從前面的數字可以看到，和常用來作為股票避險的美國中年期政府公債代表性ETF、也就是IEF比起來，REIT雖然收息高出許多，但是價格波動度卻可能十分驚人，跟「穩健收息」給人認為和債券一樣安全的刻板印象差很大。

當然，債券也不是所有債都是安全的債，這次股災許多債也重跌。其實最安全的只有美國政府公債。

但即便最安全的公債，也有許多警告，經歷股災之後，美國政府公債在超低利率環境下，殖利率很低，完全沒有收息的效果，而價差的部分呢？公債價格與利率呈反向關係，在如此超低利率下，要看到公債再漲價？實在缺乏想像空間。但是，至少經歷股災到目前為止，美國政府公債還都是正報酬。

在這次股災出現貼地板利率的危機之前，如果你投資時間很長，應該完全可以感受到公債可以降低股票投資風險的魅力。

延伸閱讀：退休族為什麼要投資債券 ？超低利率下，該避開債券嗎？

REITs是跟股票同樣高波動的工具，很難期待REITs可以取代公債平衡股票投資風險的角色。

要不要危機入市？

現在有不少人看到REITs比股票跌幅還深，認為是危機入市的大好機會。

但是，股神巴菲特在這次股災中沒有大幅危機入市，他認為Covid對未來經營模式的影響，能見度太低，他認為必須幫股東慎重考慮這時入市的風險。

Covid疫情過後，未來的新的常態（new normalcy）是怎樣？飛機能像以前那樣滿載比鄰而坐的乘客不需保持距離？旅行會不會變昂貴？在家上班會不會從此大幅被企業長期採用？

但是，最近股市繼續漲不停，巴菲特公司的投資人失去耐性，開始打臉巴菲特，說他的神話時代已經結束，他的想法已經過時，所以這次傻傻錯過百年難得機會，他們向巴菲特叫陣說，投資是為了賺錢，不是為了保本。

投資常常是事後諸葛，等塵埃落定才能論斷，這次疫情的發展還在進行式，即便是股神巴菲特，也不是人人相信他的意見，況且今年到目前為止，巴菲特的績效的確是落後大盤許多。

只是可以從過去的經驗，我們可以模擬，如果歷史再重演一遍，這樣高波動的REIT ETF是不是自己理想中的退休現金流產出工具。在想要得到收益之前，在想危機入市之前，得先評估這樣的「風險」是否是自己能承擔的。

這兩種 REIT ETF 到底有什麼不一樣？

股權型 REITs （Equity REITs）

股權型REITs是購買不動產、再加以營運來產生收益，主要是租金收益，也就是大家習慣暱稱包租公的概念。國內幾檔本土REITs，像是國泰一號、富邦二號等等，都是股權型REITs。

有些股權型REIT ETF鎖定特定產業，例如工業廠房、資料倉儲中心、辦公大樓、住宅、醫院等醫療機構、購物中心、飯店等，也有些是跨區塊廣泛投資不動產。目前台灣的幾檔REITs是投資辦公大樓為主。

一般來說，雖然每個區塊的收益會不一樣，但是承平的時候股權型REITs的租金收益應該是穩定的，在過去十多年利率走低的時候，REITs的高配息十分討喜。那，現在利率更是貼地板了，為什麼大家反而從REITs逃開呢？

這次不一樣．．．如同巴菲特的擔心，未來的世界到底會變如何？在2020年初的武漢肺炎之下，

• 武漢肺炎讓網路購物更加變成必須的習慣，美國連有百年歷史的百貨連鎖店JC Penny都會申請破產保護（鉅亨網）必須關掉部分店舖，商場的租金收入會減少。
• 要擔心的還有像是辦公大樓的租金收入，可能因為許多企業之後仍會維持一定比例的居家辦公而減少對辦公大樓的需求．．．Facebook已經公開他們的目標是一半的員工可以在家上班。
• 有投資飯店收租的REITs可想而知第一時間已經受到深刻的影響．．．
• 有些工業廠房，像是全球最大的運動鞋代工廠寶成的湖北廠關廠（中時電子報）等，還有多少企業會因為武漢肺炎徹底必須調整經營模式？
• 有人估計美國25%的餐廳將走進歷史（聯合新聞網）。

根據美國Barron’s網站2020/5/27一篇報導Real-Estate Stocks Are Recovering, but Not These Two Groups（訂戶才能看全文），至五月底止武漢肺炎股災中受影響最嚴重的是辦公大樓和零售業的租金。

股權型REITs可以說是受景氣，還有商業模式改變的影響會是比較大的。

抵押貸款 REITs （Mortgage REITs，又稱mREITs）

抵押貸款型REITs不是直接投資房地產，而是透過借錢給房地開發商來投資貸款業務、或是藉由投資不動產抵押貸款證券（mortgage-backed securities (MBS)），以及相關資產，來產生利息收益。

抵押貸款REITs有點類似銀行的業務，受利率影響比較大。

mREITs的風險包括

• 利率風險：當利率上揚時，貸款抵押REITs獲利空間大，表現會較佳
• 信用風險：當景氣不佳，大批借款人還不了錢倒帳了。大部分住宅貸款有通常有美國聯邦政府掛保證，商用mREITs就會有比較大的信用風險發生的機會。
• 提前還款的風險：特別是當降息的時候，像現在幾乎是貼地板的利率，貸款人可能會還舊借新來適用較低利率，這類REITs的獲利空間就會被嚴重壓縮。
• 資金運用的風險：mREITs會有取得「短期」資金來投資「長期」貸款或是不動產抵押貸款證券（mortgage-backed securities (MBS)）的狀況，在長期的資金運用過程中，是否可以持續取得較低成本的短期資金，是這類REITs一項關鍵的營運風險。

以上是簡單的原則，但是mREITs因為有分為商用mREITs和住宅mREITs，兩者的操作方式又不太一樣，舉例像是住宅mREITs可能會有更高的槓桿操作，所以以上的各項因素的影響會變得更為複雜，有興趣想投資mREITs的朋友，可以先看看像以下這種英文文章可否看懂，不然問我為什麼這次跌這麼多，我也只能回答到以上為止，牽涉到槓桿操作的東西會變得很複雜，這種複雜到我算有研究精神都不想研究下去的東西，跟我一樣的一般人，看不懂或是不想懂的話，投資前還是三思。

參考文章：Mortgage REITs: 3 Trends To Watch This Earnings Season（SeekingAlfa.com）

在這次的聯準會的撒錢紓困計畫中也有包含購入不動產抵押貸款證券（mortgage-backed securities (MBS)），但是這類REITs到2020/5/15為止看起來並沒有像股市一樣因為政府撒錢而上演資金行情，三個月跌了超過50%，連救市也沒用，反映出投資人對這類商品的極度擔心。

哪種 REITs 比較適合長期投資？

基於REITs波動不小於股票，長期報酬又不比股票好，我個人對於REITs並不會因高配息而偏好，畢竟配息和價差要加總一起看才行。

但是，如果一定要說哪一種比較適合長期投資，那麼看起來就是股權型REITs了。在這次股災之前，股權型REITs和股票一樣是屬於長期增值的情況。不想傷腦筋的話，選擇規模最大的VNQ是比較安心的。

抵押貸款REITs可能的訴求是比股權型ETF更高的配息，問題是這種產品對於利率很敏感，又不像銀行有多種業務可以分散風險，這是屬於風險比較集中的產品，他的操作方式牽涉到槓桿又很複雜；從上表看它過去十年間的報酬，是賺一年、賠一年的狀況，這次股災一跌，更把前面幾年賺的全吐回去，這種情況下的高配息，其實是從自己口袋裡面掏出來，再放回自己口袋的，而且拿出口袋的過程中，鈔票還被風吹掉一些，少了一半。

前陣子看日本經濟新聞，提到這次REITs跌得重還有個原因，那就是資金寬鬆，投資變得很容易，低利率情況下看到高配息，借錢都能投資，這些產品伸手可得．．．問題是投資人只是被高配息吸引，缺乏對商品本質的了解，所以也許基本面並沒這麼嚴峻，但是一旦風吹草動，這些缺乏深度瞭解的短期投資人，就這麼一溜煙閃人了。

我的部落格也有些日文學習的同好，如果這次有報名N1、N2的日文檢定，可以挑戰讀日本經濟新聞這篇有關REITs的報導：コロナで大暴落したREIT　株よりも有望に？ （因為新冠肺炎大跌的REIT，未來比股票有希望嗎？）

結語

結論1. 為了得到配息現金流，承擔了多少的風險？

台股的股息傲視全球，有4%的平均水準，國REIT ETF也有望達到4%以上，而美股的平均殖利率還不到2%，美國政府公債更是向零靠近了。

許多像嫺人這樣的退休族，投資的目的是著重在得到穩定配息的退休後現金流，那就是哪個殖利率高選哪個？但是，我想起投資大師霍華馬克思有說，投資最重要的第一件事就是控制風險，在我腦海浮現的是像這樣的關係圖。

如果只看配息高低，而不看風險，那會選擇美國REITs不奇怪．．．

可是如果把價格波動度考慮進來呢？如果因為看到美國Reits配息高就認為它是最好的投資工具，這樣可能誤認為它比定存好很多，或是誤以為它類似債券，卻忽略了它的價格其實和股票一樣有著高波動，這次股災可以說是很好的現形記。

延伸閱讀：股市大跌，退休投資該怎麼辦 ？我正在做這3件事

又例如，就波動度來說，美股和台股都是波動較大的投資工具，就配息來說，美股一般比台股配息低，但是，並不是說配息比較高的台股就是比較好的工具，必須看包含配息及價格變動（價差）兩者加起來的總報酬，事實上以過去十年來說，美股的總報酬是高於台股的。

這樣的高配息、也高風險的REITs，你可以接受嗎？這是個人對風險與報酬的偏好與選擇的問題，沒有標準答案。但是，投資之前一定要弄清楚投資工具的本質。

投資的陷阱不只發生在最近的REITs，持續觀察投資工具的長期績效再下手才是王道。

延伸閱讀：傳統 股債資產配置 過時了？危險了？用什麼來取代公債？

結論2：REITs波動不小，資產配置應歸於「股」而非安全的「債」

雖說有個人偏好與選擇，但是基於REITs遇到景氣變化時的高風險特性，並不能期待透過它來分散股票投資的風險。

在退休分散投資的資產配置下，在股、債的配置上，我還沒看過哪位專家把REITs考慮進來，不過如果就是對REITs有偏好，應該是歸納於「股」的風險部位比較恰當，看這次股災的跌幅就知道，REITs絕不是「公債」的雙胞胎弟弟😌。

所以如果你有高度的REITs投資，要記得安排好一部份放在安全的投資上面來避險。

結論3：危機入市？選巴菲特還是選川普？

2020/5/19一早起來看Barron’s的電子報，2020/5/18一家叫Moderna的公司公布他們的Covid-19疫苗在第一次人體實驗中效果非常好，當天美國股市馬上大漲，美國大盤走勢代表性指數S&P 500漲3.5%。

Moderna大漲19.96%不意外．．．有趣的是，先前很熱門、一窩蜂買進的「在家防疫概念股」，像是金寶湯公司（Campbell Soup ）逆勢跌4.8%、視訊股Zoom跌5.8%；而普遍被看衰的旅遊概念股，包括巴菲特認賠出售的航空股，全面上漲，其中聯合航空漲最多，一天漲高達21%，Expedia線上訂票平台漲19%，連漂流海上的挪威郵輪公司股價也被撈起來，一天就高漲18%。

我再去查前面表中提到的三檔美股REIT ETF，股權型的VNQ在2020/5/18這一天漲5.92%，IYR漲5.83%，連抵押貸款型的REM都漲了6.62%。

看起來疫苗發展的消息十分振奮人心，雖然也有不少專家警告，疫苗的發展需要不斷的測試，通常要好幾年，才能確保安全，速成的風險很大。

但是，REIT ETF也在股票市場交易，股票市場看的是人氣，最近是所有專家跟股市講道理都講不通。

疫苗的消息曝光之後，投資大眾立馬覺得居家隔離危機解除，在家辦公？不那麼需要，不能外出旅遊？應該可以很快恢復，在REITs的部分，股權型REITs收不到租金？有了疫苗，危機很快就會解除了，抵押貸款型REITs也不需那麼擔心美國有三千多萬人失業、或是有公司營運不佳甚至倒閉，可能因為這樣還不出不動產貸款，被倒帳．．．

這時打臉巴菲特的人應該覺得自己很正確．．．這陣子看美國財經媒體，Bloomberg、Marketwatch、Barron’s、Wallstreet Journal，偏巴菲特派的看法比較多，幾乎可以上得了檯面的投資大師，甚至美國聯準會，都對於經濟數據慘淡，股市卻像沒事人一樣自己走自己的路，充滿憂心。

川普很不高興，公開指責華爾街的有錢人（Wall Street ‘rich guys’）唱衰股市來謀利。聯準會主席鮑爾本來說經濟情況十分嚴峻，後來馬上補充說，聯準會還有充足的武器還沒拿出來用，免煩惱。

還不能算成熟的疫苗比預期進度提前露出曙光，加上聯準會信心喊話，一天之間股市再度暴漲，幫川普大大打臉看衰派。

是不是要危機入市REITs？看你還是相信巴菲特這次要小心，或是加入川普的陣營，趁此生難得的這次機會打敗巴菲特😁．．．

結論4：REIT ETF怎麼買？

如果覺得有土斯有財，對於REITs就是有好感，也相信是巴菲特年事已高，想太多了．．．

台灣的兩檔費用率實在太高，看起來美國最大的Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares（VNQ）股權型REITs是相對比較安心的選擇，可以考慮直接向美國券商開戶或向台灣券商用複委託的方式投入。

延伸閱讀：複委託投資美國ETF 要注意4件事～0050之外的退休金工具

不想加入選邊站的戰局的話，回到投資的基本面，選擇資產配置、慢慢佈局，可以不用猜市場，也可以不用選邊站～多閱讀正確的理財資訊，最重要的是，投資一項工具之前，沒有真正弄懂的東西不要碰！最少最少把過去十年的報酬拿出來看一下，過去歷史不代表未來，但至少有機會看出些疑點，可以針對疑點再去研究，就可以有高的機會確保自己不會上了不是真正想上的船。

台灣許多報導對於投資工具講好話比較多，提醒風險少，所以常常讓人看了忍不住心癢想危機入市，投資產品多數是美國來的，如果要投資追蹤美國編制指數的相關ETF，很建議平時要讀「美國」的財經新聞，資訊只有來自台灣翻譯的新聞還是有限的．．．讀美國的資訊可以獲得比較持平的看法，有完整資訊再進場，避免萬一風吹草動容易驚嚇認賠退出的風險。

延伸閱讀：如何掌握美國投資工具資訊？決定投資前要做的4項準備

延伸閱讀：退休資產配置 怎樣可以「零失敗」？怎樣會「注定失敗」？

希望我的文章有提供到有用的資訊。而對於學英文有興趣的朋友，可以繼續閱讀參考原汁原味的美國財經文章，一定可以像我一樣覺得學到很多：

• MoneySense.gov.sg : Understanding real estate investment trusts (REITS)
• theBalance.com : Are the Risks of Real Estate Investment Trusts Worth It?
• Finance.Zack.com : The Correlation of REITs to the Stock Market
• Investopedia：Equity REIT vs. Mortgage REIT
• REIT.com：Guide to Mortgage REIT Investing

後話．．．下面這張照片是2017年在法國里昂的商場拍的照片，現在這些商家也要慢慢復原，在疫情很嚴重的法國不知道像這種商場的租金收入是否受影響了，看到疫苗才一天消息公布馬上股市就大漲，真的很快又能去旅行了嗎😳？

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