REITs是什麼 ? 不動產投資信託 是退休金流的好選擇嗎?

REITs是什麼 ? 所謂 不動產投資信託 是不是退休現金流的好選擇?台灣目前有七支REITs,只有七支而已,應已是答案。但還是有人透過REITs讓退休資產孳息,那是怎麼做到的?最近台灣也有REIT ETF發行,整理國內外的資料。心得:1)投資前要評估風險和報酬的相對位置 2)有人賺錢的投資,跟進不一定跟著賺~

說明:本文於2019/4/22初版,因為近來搜尋量有增加的趨勢,所以於2020/3/9再版,希望給搜尋進站的朋友最新的資訊,另外,我也重新更改發文日期為2020/3/9,以免發文日期與內文不一致而有混淆。再版內容主要是以下:
1)更新統計數字至最新(2020/3/9),
2)增加美國REIT ETF和美股S&P500的比較圖形,REIT是比股票好的選擇嗎?
3)加入嫺人最近閱讀的國外文章,對於武漢肺炎影響下REITs市場的看法。
前面說的更新並不影響我在初版文章做的結論~

因為是因應Google來客做的更新,希望資訊可以盡量完整,如果是Email訂閱或是由臉書訂閱而來,請慎入,文章有點長😁...

傑克,這是怎麼辦到的?

前幾天看到下面這篇文章,文章中金先生提到三千萬才能在50歲安心退休,並且提到他是用REITs來退休理財,引起我的好奇。

幸福熟齡(2017/7/6):50歲前存夠退休金 長壽世代必懂5個理財法則

他盤算每年繳稅給政府,統籌分配款部分,台北市用得最多,一定要放些資產在這裡,財富才不會被稀釋;金國興投資了不少REITs,商業大樓標的分布在台北市大安區、中山區,屬「蛋黃中的蛋黃」;「我就教小孩,用REITs領到的收益,支付租屋的費用;畢竟全球印鈔太凶,一旦發生通膨,別人囤積衛生紙,我只要囤積股票,就能對衛生紙做避險。」

一直以來的印象,因為法規約束及台灣的商辦租金收益低等問題,REITs在台灣一直不受青睞。到底金先生是怎麼辦到的🧐?

REITs是什麼 ?

不動產投資信託REITs ,根據維基百科:

主要是藉由不動產的證券化及許多投資人的資金集資,使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的,並可在證券市場交易,因此市場流通性優於不動產。

簡單說,就是將辦公大樓或是商場這些不動產的投資切割成股份,讓我們一般資金不多的大眾,也可以透過持有股份的方式參與投資。

REITs是什麼 ?影響REITs漲跌因素

一般公司股價受營運績效是否如預期等影響,REITs則是受投資不動產的租金收益影響,當不動產增值,租金可能也提高,REITs便能提高配息。所以基本上REITs的價格和股市是沒有直接的關聯度的。

雖然如此,REITs也是在公開市場買賣,所以也和股票一樣有漲跌的風險,甚至波動度並不會比一般股票低。

REITs是什麼 ?台灣有哪些 不動產投資信託 ?

台灣目前有七支REITs,就和一般股票一樣可以透過市場交易。這邊我用成立較久且發起規模較大的國泰一號新光一號富邦二號來說明。

REITS是什麼  ? 台灣發行的代表性 REITs 不動產投資信託

可以看到這些不動產基金的投資標的包括辦公大樓、百貨大樓和飯店等,這些REITs因為投資項目有限,沒有辦法提供像國外那樣的物業版圖分散度以及收益率。像是國泰一號的台北中華大樓,就因為都更的執行,租戶於107年七月31日提前解約並遷出。

以下的一篇經濟日報報導,我覺得說明台灣REITs為什麼收益率不如國外,講得很清楚,可以閱讀看看。

經濟日報(2019/4/17):為什麼台灣REITs熱不起來 殖利率還低於3%?

台灣REITs的報酬率和波動度

近三年績效表現比較表

以下提供2017-2019的報酬率供參考。附上台灣50股票型ETF和元大美債20年的績效做為對照。

REITS是什麼  ? 台灣 不動產投資信託 的報酬率和波動度

股息殖利率

如果是以2017-2019之間的市價買入,三檔的股息殖利率在這三年平均是2.9%、2.9%和2.5%。新光一號配息是最低的。這三檔REITs的股息殖利率都落後於代表台股股市的0050的3.1%-3.6%之間,而略高於20年美國公債ETF的1.9%-2.6%。

股價波動度

可以看到在2017年國泰一號富邦二號含股息之後的報酬率是負的,和代表股市的元大台灣50呈現反向,而2018年則三檔REITs皆為正,也與當年代表股市的元大台灣50呈現反向。至於2019年似乎不管投資哪種金融商品都是正報酬、沒有太差。

累積報酬率

三檔REITs三年平均淨報酬率(考慮股價價差和股利之後)大約是代表台股股市的元大台灣50的一半,但高於美債,不過,要注意的是三檔REITs的波動也較美債高出許多。

REITs和股市相關度比較低,但是不代表波動度低!

金融海嘯時的耐震度

以下再看遇到2008年金融海嘯時的表現,與代表台灣股市的0050做一對比。

台灣 REITs 不動產投資信託 在金融海嘯時期的表現

由以上可以看到在2008年金融海嘯的情況下,三檔REITs震幅都小於代表股市的元大台灣50,不過震幅的程度仍大。

根據美國2008金融海嘯的經驗顯示,REITs的跌幅並不小於一些大型公司的股價

2020/4/2 更新:REITs收益很高,所以可以當成類似債券的穩定收益工具嗎?。請點選👉進此文中參閱圖表看看REITs的長期表現:退休族為什麼要投資債券 ?超低利率下,該避開債券嗎?

因此,不能將REITs定位成低風險的固定收益資產!

投資台灣本地 不動產投資信託 要注意的關鍵

1.買進價格是殖利率的關鍵

買股票做存股要買到低價才有價值,我覺得REITs更是如此,因為台灣這些REITs的每年配息變動不大,沒有像股票股利那樣隨營運績效而上下變化的狀況。

以國泰一號來說,自發行以來各年度的股利大約都在0.45元上下,如果在發行時以10元買入,每年的殖利率大約是4.5%,如果在金融海嘯時以7.6元買到最低點,繼續持有,每年幾乎是6%的收益。

如果以現在的市價17.92(2020/3/9)買入,就只有大約2.5%而已,並且承擔的價差風險並不比股票低多少,只有在低價買入才能控制風險。

以我看來,評估風險與報酬的關係之後,台灣的REITs很難有理由列入退休資產配置的考慮。

所以,可能前面提的金先生有買到好價錢😝~但是這真是機會財。

2.流動性要注意

目前國內七支REITs中,2018年新募的兩檔目前還低於或略高於於發行價10元,有興趣可以看以下文章了解。

以上兩檔目前看到每日交易量很低,流動性是要考慮的問題。

3.注意管理機構的管理效率與管理費用

國泰一號這支REIT為例,透過維基百科的整理可以立刻看到的問題有:

  • 總管理費數年來爆增是否合理的問題,恐怕一般投資人無法理解。
  • 持有之台北中華大樓租金收益偏低,且租戶已於107年七月31日因都更之故提前解約並遷出,都更案的進行將耗時數年,以台灣的REITs持有物業集中在幾棟大樓的狀況,不像國外的REITs持有資產數豐富,短時間要讓REITs的績效上來,並不容易。

4.以基金或是ETF參與,避免單支 不動產信託 應該比較好

國內的REITs標的下就是幾棟建築物,不免有太集中的風險,不像美國的Reits操作靈活多元,配息更可能達到4%-7%以上的水準。這又讓我想起特別股,台灣的特別股也是股息不如美國,台灣和美國投資環境大不相同。

如果真要投資,應該還是以基金或REIT ETF的方式持有會比握有單檔較適合退休金的配置。

  • 我個人是不偏好基金,退休後對於基金的收費比較敏感。如果對REITs基金有興趣,可以參考「經濟日報(2019/4/19)大環境助攻 第1季前20名 REITs、高收債大勝。」
  • 如果和我一樣介意基金的費用率,可以考慮直接向美國券商開戶或向台灣券商用複委託的方式買美股REIT ETF。
  • 近年台灣也有發行以海外不動產相關標的的REIT ETF,像是復華富時不動產(00712),還有群益道瓊美國地產(00714),不過發行時間還很短,只有2018、2019年兩年完整的配息經驗,2019年復華這檔的持股人數有成長到超過1500人,2019年殖利率為5.16%應該是主因,不過這檔在2019年投資什麼都賺的情況下,股價漲了5.98%,連同配息加起來淨報酬率是11.14%,比前面提到的國泰、富邦、新光的REIT都還不如😌;而群益這檔至今還是只有幾百人,也就不提了😌。

因為以上,我不會考慮台灣本地的REIT,要就去買美國的吧。

“美國REIT ETF的績效”與“美股S&P 500”的比較

如果要投資美股的REITs,那我會想知道這跟美股的S&P比起來呢?

下面就來比較美股中的VNQ(Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares )和VOO(Vanguard S&P 500 ETF),也就是比較同樣是Vanguard基金公司的REIT和股票ETF。

一般會想投入REITs的原因有二:1)配息 2)與股票市場相關度低。分別說明如下:

配息

以配息來說,VNQ最新的殖利率是4.22%(2020/3/9查詢),而VOO的最新殖利率則是2.09%,配息率高應該是REIT的誘因所在,不只台灣人愛配息,美國人也有許多是透過REIT獲得現金流。有興趣可以看「Stockfeel:美國房市持續熱絡復甦 那買 REITs 穩當包租公可行嗎?」,文章中也有提到將進行比較的Vanguard REIT ETF,這是台灣比較多人提的一檔。

與股票市場相關度

下圖中是五年的績效比較。

猜猜看,是REIT績效好還是S&P股票指數績效好呢?

  • 深藍色是美股中的VNQ(Vanguard Real Estate Index Fund ETF Shares )
  • 淡藍色是VOO(Vanguard S&P 500 ETF)
REITs和股市相關度
圖表來源:Yahoo Finance(2020/3/9)

有關REIT是不是與股票市場相關度較低,所以適度投入可以降低投資股市的風險,從上面的圖形看起來,的確兩條線不是緊貼著走,但是也不是一定呈現反向的關係,如果想投資REIT來跟股市中和風險,似乎最近幾年的走勢看起來,又是正相關的狀況。

這次武漢肺炎的影響下,根據美國紐約的不動產媒體報導,REITs和股市一樣承受波動,首當其衝的是與飯店業有關的REITs跌幅不低於股市,接下來哪些行業的租金可能會受較大影響,就跟美股會不會再跌?跌多少?誰能精準預測?

2020/4/2更新:在2020年初的股災當下,來比較長期來說REITs和股票的績效比較如何呢?。請點選👉進此文中參閱各項投資工具的長期績效比較表:退休族為什麼要投資債券 ?超低利率下,該避開債券嗎?

結語 – 不動產投資信託 與退休現金流

台股的股息傲視全球,有4%的平均水準(而美股的平均殖利率還不到2%),許多像嫺人這樣的退休族,投資的目的是著重在得到穩定配息的現金流,我想起投資大師霍華馬克思有說,投資最重要的第一件事就是控制風險,在我腦海浮現的是像這樣的關係圖。

投資工具風險相對位置圖
註:上圖僅為顯示相對位置,刻度未盡精確尚請見諒。

結論1:投資台灣目前的REITs暫時看不出什麼好處。

在發行價10元附近如果敢買下手,也許可以墊出還可以的收益率,但若非買在低價,這些商品收益僅比美國政府公債多一點點,但風險卻是高出來的。

結論2:可考慮美國的REITs來產出現金流,但若考量要換成美金的匯率風險,我可能還是不會選擇

純就配息現金流的前提下,我會選擇上圖虛線上的美國REITs和台股,承擔同樣的價格波動,當然要有相對比較高的配息。美國REITs看起來配息較台股平均配息率差不多,但須考慮投資美國REITs的匯率風險。總體與台股相比,似乎優勢不明顯。

再說,為了REITs較高的配息而捨棄長期較有增值潛力的股票,是否落入了高配息的迷思呢

結論3:REITs是否是比股市較安全的投資項目是個問號,資產配置應歸於「股」而非安全的「債」

一定要擠一個可考慮部份配置美國REIT ETF的理由是,可透過REITs的價格走勢和股市不是一直有高度相關性來分散退休投資組合的風險,但是從上面的圖表看起來也是常常失靈。

另外,在經濟衰退時,有一說REITs的租金收益及配息可能不會立即受影響,所以比較安全?我想這次武漢肺炎是個不錯的觀察驗證的時間點。

2020/3/14更新:2020年3月因為武漢肺炎和油價暴跌兩隻黑天鵝的影響,美國REITs是抗跌?還是也暴跌呢?請看:股市大跌,退休投資該怎麼辦 ?我正在做這3件事

2020/3/22更新:趁著2020年世紀大股災,除了上面說的短期波動,我又將各種投資工具(包括REITs)過去10年報酬做了整理,對於是否要將REITs列入資產配置,請參考「資產配置是什麼 ?股、債齊跌,退休夢該醒了嗎?

對退休族特別重要就是資產配置、分散投資,在股、債的配置上,REITs絕對是歸納於「股」的風險部位,吃「股」的額度。

結論4:而且若要投資...一定要選擇不動產夠分散的REITs

像金先生這樣用台灣的REITs來收息。。。就像我每次酸我的好朋友早些年投資買房地產致富,而我只買了間小公寓而已😌,但,如果我現在在房市的高點才學好朋友前進房地產,也是時不我予了。

有人賺錢的投資,跟進不一定跟著賺~買的價位是關鍵

此僅為本不才退休族的自言自語分享,投資看法難免主觀,特別到了像我這種鐵齒的年紀。。。

你會投資國內或國外的REITs嗎?歡迎分享。。。

如果想知道各種投資工具到底是否適合退休規劃,歡迎讀這篇:退休資產配置之路 ,寫在退休第2年末,文章中有一表格,可以點入像是特別股高收益債等各項投資工具的連結,可以看到嫺人的對各項投資工具研究的心得分享,希望對您有幫助!

參考文章:

本文封面圖片來源:pixabay.com