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REITs 不動產信託基金 與退休現金流

REITs是什麼 ? 它是退休現金流的好選擇嗎?

REITs是什麼 ? 所謂 不動產投資信託 是不是退休現金流的好選擇?台灣目前有七支REITs,只有七支而已,應已是答案。但還是有人透過REITs讓退休資產孳息,那是怎麼做到的?最近台灣也有REIT ETF發行,整理國內外的資料。心得:1)投資前要評估風險和報酬的相對位置 2)有人賺錢的投資,跟進不一定跟著賺~

傑克,這是怎麼辦到的?

前幾天看的這篇文章中,覺得三千萬才能在50歲安心退休的金先生提到用REITs來退休理財,引起我的好奇。

幸福熟齡(2017/7/6):50歲前存夠退休金 長壽世代必懂5個理財法則

他盤算每年繳稅給政府,統籌分配款部分,台北市用得最多,一定要放些資產在這裡,財富才不會被稀釋;金國興投資了不少REITs,商業大樓標的分布在台北市大安區、中山區,屬「蛋黃中的蛋黃」;「我就教小孩,用REITs領到的收益,支付租屋的費用;畢竟全球印鈔太凶,一旦發生通膨,別人囤積衛生紙,我只要囤積股票,就能對衛生紙做避險。」

一直以來的印象,因為法規約束及台灣的商辦租金收益低等問題,REITs在台灣一直不受青睞。到底金先生是怎麼辦到的🧐?

REITs是什麼 ?

不動產投資信託REITs ,根據維基百科:

主要是藉由不動產的證券化及許多投資人的資金集資,使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的,並可在證券市場交易,因此市場流通性優於不動產。

簡單說,就是將辦公大樓或是商場這些不動產的投資切割成股份,讓我們一般資金不多的大眾也可以透過持有股份的方式參與投資。

如果有興趣,也可以看這篇摩根資產管理的文章,整理與說明很清楚。

摩根資產管理:REITs (不是幫基金公司打廣告。。。現在因為費用率關係,不太投入一般基金😊,只是客觀看內容覺得很清楚)

REITs是什麼 ?影響REITs漲跌因素

一般公司股價受營運績效是否如預期等影響,REITs則是受投資不動產的租金收益影響,當不動產增值,租金可能也提高,REITs便能提高配息。所以基本上REITs的價格和股市是沒有直接的關聯度的。

雖然如此,REITs也是在公開市場買賣,所以也和股票一樣有漲跌的風險,甚至波動度並不會比一般股票低。

REITs是什麼 ?台灣有哪些 不動產投資信託 ?

台灣目前有七支REITs,就和一般股票一樣可以透過市場交易。這邊我用成立較久且發起規模較大的國泰一號新光一號富邦二號來說明。

REITS是什麼  ? 台灣發行的代表性 REITs 不動產投資信託

可以看到這些不動產基金的投資標的包括辦公大樓、百貨大樓和飯店等。這些REITs因為投資項目有限,比較容易受到台灣本地商用大樓的租金利益影響,沒有辦法提供像國外那樣的物業版圖分散度以及收益率。

最近的一篇經濟日報報導,我覺得說明台灣REITs為什麼收益率不如國外,講得很清楚,可以閱讀看看。

經濟日報(2019/4/17):為什麼台灣REITs熱不起來 殖利率還低於3%?

台灣REITs的報酬率和波動度

近兩年績效表現

以下提供2017&2018的報酬率供參考。附上台灣50股票型ETF和元大美債20年的績效做為對照。

REITs是什麼 ? 台灣三支 REITs 不動產投資信託 2017-2018績效
  • 如果是以2017-2018之間的市價買入,三檔的股息殖利率大約是2.5%-3.1%之間。新光一號配息是最低的,但是看起來在2017-2018年之間的價格表現比較穩定。
  • 可以看到在2017年國泰一號富邦二號含股息之後的報酬率是負的,和代表股市的元大台灣50呈現反向,而2018年則三檔REITs皆為正,也與當年代表股市的元大台灣50呈現反向。

REITs和股市相關度比較低,但是不代表波動度低!

金融海嘯時的耐震度

以下再看遇到2008年金融海嘯時的表現,與代表台灣股市的0050做一對比。

台灣 REITs 在金融海嘯時期的表現

由以上可以看到在2008年金融海嘯的情況下,三檔REITs震幅都小於代表股市的元大台灣50,不過震幅的程度仍大。

根據美國2008金融海嘯的經驗也顯示,REITs的跌幅並不小於一些大型公司的股價

因此,不能將REITs定位成低風險的固定收益資產!

投資 不動產投資信託 要注意的關鍵

買進價格是殖利率的關鍵

買股票做存股要買到低價才有價值,我覺得REITs更是如此,因為台灣這些REITs的每年配息變動不大,沒有像股票股利那樣隨營運績效而上下變化的狀況。

以國泰一號來說,自發行以來各年度的股利大約都在0.45元上下,如果在發行時以10元買入,每年的殖利率大約是4.5%,如果在金融海嘯時以7.6元買到最低點,繼續持有,每年幾乎是6%的收益。

如果以現在的市價(2019/4)買入就只有前面說的3%而已,並且承擔的價差風險並不比股票低多少,只有在低價買入才能控制風險。

以我看來,評估風險與報酬的關係之後,除非是有好的REITs有機會買到10元以下的價格,不然台灣的REITs很難有理由列入退休資產配置的考慮。

所以,可能前面提的金先生有買到好價錢😝~

流動性要注意

目前國內七支REITs中,2018年新募的兩檔目前還低於或等於發行價10元,有興趣可以看以下文章了解。

以上兩檔目前看到每日交易量很低,流動性是要考慮的問題。

注意管理機構的管理效率與管理費用

國泰一號這支REIT為例,透過維基百科的整理可以立刻看到的問題有:

  • 總管理費數年來爆增是否合理的問題
  • 持有之台北中華大樓因租金收益偏低,要如何活化?處分與都更案的進行耗時數年,以台灣的REITs持有物業集中在幾棟大樓的狀況,不像國外的REITs持有資產數豐富,短時間要讓REITs的績效上來,並不容易。

以基金或是ETF參與,避免單支 不動產信託 應該比較好

國內的REITs標的下就是幾棟建築物,不免有太集中的風險,不像美國的Reits操作靈活多元,配息更可能達到4%-7%以上的水準。這又讓我想起特別股,台灣的特別股也是股息不如美國,台灣和美國投資環境大不相同。

如果真要投資,應該還是以基金或REIT ETF的方式持有會比握有單檔較適合退休金的配置。

結語 – 不動產投資信託 與退休現金流

Reits 風險相對位置圖

上圖僅為顯示相對位置,刻度未盡精確尚請見諒。另,本圖縱軸是從「配息現金流」的角度,而非包含股價波動的整體報酬率衡量!這樣畫這圖,只考慮配息,嚴格來說不對,但本圖係因想從長期收息而不進出買賣的角度衡量。另,購入的價位也影響殖利率的高低,此僅就目前現況平均來說。。。

  • 純就配息現金流的前提下,我會選擇虛線上的美國REITs和台股,承擔同樣的價格波動,當然要有相對比較高的配息。
  • 美國REITs看起來配息較台股平均配息水準優一些,但須考慮投資美國REITs的匯率風險。總體與台股相比,似乎優勢不明顯。
  • 一定要擠一個可考慮部份配置美國REIT ETF的理由是,可透過REITs的價格走勢和股市不是一直有高度相關性(但金融海嘯時也會失靈),來分散退休投資組合的風險。另外,在經濟衰退時,REITs的租金收益及配息雖也可能隨出租率下降而衰退,但也可能不受立即影響。哎,每種看起來誘人的金融商品都有很多但書,總之,REITs也和股票一樣高波動就是了。所以對退休族特別重要就是分散投資,另,在股六債四的配置中,REITs絕對是歸納於「股六」的風險部位。。。。

像金先生這樣用台灣的REITs來收息。。。就像我每次酸我的好朋友早些年投資買房地產致富,而我只買了間小公寓而已😌,但,如果我現在在房市的高點才學好朋友前進房地產,也是時不我予了。

有人賺錢的投資,跟進不一定跟著賺~買的價位是關鍵

此僅為本不才退休族的自言自語分享,投資看法難免主觀,特別到了像我這種鐵齒的年紀。。。至於我自己會不會前進美國REIT ETF?因暫不考慮國內的商品以及基金,所以還要考慮是否要用複委託的方式或是美股開戶,等七月要做年度退休金組合rebalance時再一併考量😌。

你會投資國內或國外的REITs嗎?歡迎分享。。。

參考文章:

本文封面圖片來源:pixabay.com

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2 comments on “REITs是什麼 ? 它是退休現金流的好選擇嗎?

  1. 滿喜歡你網站的內容 整理的相當完整 一些資訊提供給你參考 如果是REITS 投資的話 台灣其實不太適合現金流 可以看一下 美國/香港/新加坡 的REITS 美國規模大分散 績效相對於台灣REITS 好 缺點就是美國稅率須預扣30% 實際上經過退稅約22% 以VNQ 為例 香港/新加坡 REITS 殖利率及規模 都比台灣好多了 加上不需扣稅 我認為是一個不錯的現金流來源 香港首推0823.HK 領展,0778.HK,0405.HK 也不錯 新加坡REITS 我會建議CapitaMall Trust/Keppel Reit/ParkwayLife Reit/Keppel DC Reit 其實還有一些不錯的 需要進一步分析 或直接買 可以參考 https://www2.sgx.com/securities/securities-prices?code=reits 跟https://reitdata.com/ 不少Blog 用Google 搜尋一下 SREITS 可以找到一些參考內容 提供給你參考!!

    1. 謝謝您大方的回饋!的確香港和新加坡也有不錯的金融商品選項,比台灣要多元與成熟,又沒有美股的預扣稅問題。只是同美股一樣,我比較會注意的是匯率風險,還有風險分散的問題,避免自己看走眼了~我打算七月做rebalance時來整體考量,非常謝謝您提供的有用資訊!

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