REITs 不動產信託基金 與退休現金流

REITs是什麼 ? 退休金可以投資台灣的 REITs 嗎?(4版)

REITs是什麼 ? 台灣許多人靠房地產致富,如果想進軍辦公大樓呢?對資金不夠多的散戶來說,買不起大樓買REITs...台灣這些 REITs 到底是不是退休現金流的好選擇呢?台灣目前有七支REITs,只有七支而已,應已是答案。但還是有退休族透過REITs養活一家子,那是怎麼辦到的呢?

本文於2019/4/22初版,目前已經更新到第四版,文末有寫上修訂的紀錄。

傑克,這是怎麼辦到的?

前陣子看到下面這篇文章,文章中金先生提到三千萬才能在50歲安心退休,並且提到他是用REITs來退休理財,引起我的好奇。

幸福熟齡(2017/7/6):50歲前存夠退休金 長壽世代必懂5個理財法則

他盤算每年繳稅給政府,統籌分配款部分,台北市用得最多,一定要放些資產在這裡,財富才不會被稀釋;金國興投資了不少REITs,商業大樓標的分布在台北市大安區、中山區,屬「蛋黃中的蛋黃」;「我就教小孩,用REITs領到的收益,支付租屋的費用;畢竟全球印鈔太凶,一旦發生通膨,別人囤積衛生紙,我只要囤積股票,就能對衛生紙做避險。」

一直以來的印象,因為法規約束及台灣的商辦租金收益低等問題,REITs在台灣一直不受青睞。到底金先生是怎麼辦到的🧐?

REITs是什麼 ?

何謂REITs ? REITs的中文名是「不動產投資信託」,根據維基百科:

主要是藉由不動產的證券化及許多投資人的資金集資,使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場,獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的,並可在證券市場交易,因此市場流通性優於不動產。

簡單說,就是將辦公大樓或是商場這些不動產的投資切割成股份,讓我們一般資金不多的大眾,也可以透過持有股份的方式參與投資。

REITs是什麼 ?影響 REITs 漲跌因素

一般公司股價受營運績效是否如預期等影響,REITs則是受投資不動產的租金收益影響,當不動產增值,租金可能也提高,REITs便能提高配息。所以基本上REITs的價格和股市是沒有直接的關聯度的。

雖然如此,REITs也是在公開市場買賣,所以也和股票一樣有漲跌的風險,甚至波動度並不會比一般股票低。

台灣有哪些 REITs ?

台灣目前有七支REITs,就和一般股票一樣可以透過市場交易。這邊我用成立較久且發起規模較大的國泰一號新光一號富邦二號來說明。

REITS是什麼  ? 台灣發行的代表性 REITs 不動產投資信託

可以看到這些不動產基金的投資標的包括辦公大樓、百貨大樓和飯店等,這些REITs因為投資項目有限,沒有辦法提供像國外那樣的物業版圖分散度以及收益率。像是國泰一號的台北中華大樓,就因為都更的執行,租戶於107年七月31日提前解約並遷出。

這邊有一篇工商時報的名家評論,可以參考看看目前台灣REITs在法令上遇到的瓶頸:台灣不動產證券化發展之困境與問題

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台灣REITs的報酬率和波動度

近三年績效表現比較表

以下提供2017-2019的報酬率供參考。附上台灣50股票型ETF和元大美債20年的績效做為對照。

REITS是什麼  ? 台灣 不動產投資信託 的報酬率和波動度

股息殖利率

如果是以2017-2019之間的市價買入,三檔的股息殖利率在這三年平均是2.9%、2.9%和2.5%。新光一號配息是最低的。這三檔REITs的股息殖利率都落後於代表台股股市的0050的3.1%-3.6%之間,而略高於20年美國公債ETF的1.9%-2.6%。

股價波動度

從前面的績效表現中,可以看到在2017年國泰一號富邦二號含股息之後的報酬率是負的,和代表股市的元大台灣50呈現反向,而2018年則三檔REITs皆為正,也與當年代表股市的元大台灣50呈現反向。至於2019年似乎不管投資哪種金融商品都是正報酬、沒有太差。

那麼在2008年金融海嘯和2020年三月武漢肺炎股災這樣的極端狀況發生的時候,三檔REITs的耐震度如何呢?

以下先看遇到2008年金融海嘯時的表現,與代表台灣股市的0050做一對比。

台灣 REITs 不動產投資信託 在金融海嘯時期的表現

由以上可以看到在2008年金融海嘯的情況下,三檔REITs震幅都小於代表股市的元大台灣50,不過震幅的程度仍大。

當年美國REITs也是類似的狀況,根據美國2008金融海嘯的經驗顯示,美國的REITs的跌幅並不小於一些大型公司的股價

接著再來看2020年上半年,經過三月份的武漢肺炎大股災,三檔REITs的表現如何?

從上面可以看到,國內這些REITs相對國外REITs因為武漢肺炎居家辦公,甚至幾家歷史悠久的賣場破產,可以說是影響相對非常的小,國外REITs股價腰斬至今(2020/7/17)許多仍還沒復原。

雖然看到最近這次武漢肺炎當中,REITs的波動度不是很大,但是還是不建議將REITs定位成低風險的固定收益資產。這次是因為台灣受武漢肺炎影響比國外小上許多,如果看國外REITs價格腰斬的慘狀,還是要引以為鑒,畢竟REITs受景氣循環和重大事件的影響還是不能小看的。

累積報酬率

三檔REITs在2017-2019三年平均淨報酬率(考慮股價價差和股利之後)大約是代表台股股市的元大台灣50的一半,但高於美債,不過,要注意的是三檔REITs的波動也較美債高出許多。

投資台灣本地 不動產投資信託 要注意的關鍵

1.買進價格是殖利率的關鍵

買股票做存股要買到低價才有價值,我覺得REITs更是如此,因為台灣這些REITs的每年配息變動不大,沒有像股票股利那樣隨營運績效而上下變化的狀況。

以國泰一號來說,自發行以來各年度的股利大約都在0.45元上下,如果在發行時以10元買入,每年的殖利率大約是4.5%,如果在金融海嘯時以7.6元買到最低點,繼續持有,每年幾乎是6%的收益。

如果以現在的市價17.18(2020/7/17)買入,就只有不到2.5%而已,並且承擔的價差風險並不比股票低多少,只有在低價買入才能控制風險。

以我看來,評估風險與報酬的關係之後,台灣的REITs很難有理由列入退休資產配置的考慮。

所以,可能前面提的金先生有買到好價錢😝~但是這真是機會財。

像金先生這樣用台灣的REITs來收息。。。就像我每次酸我的好朋友早些年投資買房地產致富,而我只買了間小公寓而已😌,但,如果我現在在房市的高點才學好朋友前進房地產,也是時不我予了。

有人賺錢的投資,跟進不一定跟著賺~買的價位是關鍵

2.流動性要注意

目前國內七支REITs中,2018年新募的兩檔目前還低於或略高於於發行價10元,有興趣可以看以下文章了解。

以上兩檔目前看到每日交易量很低,流動性是要考慮的問題。

3.注意管理機構的管理效率與管理費用

國泰一號這支REIT為例,透過維基百科的整理可以立刻看到的問題有:

  • 總管理費數年來爆增是否合理的問題,恐怕一般投資人無法理解。
  • 持有之台北中華大樓租金收益偏低,且租戶已於107年七月31日因都更之故提前解約並遷出,都更案的進行將耗時數年,以台灣的REITs持有物業集中在幾棟大樓的狀況,不像國外的REITs持有資產數豐富,短時間要讓REITs的績效上來,並不容易。

從以下的新聞報導也可以看出,投資國內這些REITs其實和投資個別股票有類似的治理問題需要注意。

4.以基金或是ETF參與,避免單支 不動產信託 應該比較好

國內的REITs標的下就是幾棟建築物,不免有太集中的風險,不像美國的Reits操作靈活多元,配息更可能達到4%-7%以上的水準。這又讓我想起特別股,台灣的特別股也是股息不如美國,台灣和美國投資環境大不相同。

如果真要投資,應該還是以基金或REIT ETF的方式持有會比握有單檔較適合退休金的配置。

因為以上,我不會考慮台灣本地的REIT,要就去看看美國的REIT ETF吧,不過美國REITs在2020年三月的股災中跌幅很深,高配息但價格腰斬,許多公司改型居家辦公,賣場破產經營型態改變,後續還要時間觀察。

近年台灣也有發行以追蹤美國編制指數的REIT ETF,像是復華富時不動產(00712),還有群益道瓊美國地產(00714),不過發行時間還很短,只有2018、2019年兩年完整的配息經驗,2019年復華這檔的持股人數有成長到超過1500人,2019年殖利率為5.16%應該是主因,不過這檔在2019年投資什麼都賺的情況下,股價漲了5.98%,連同配息加起來淨報酬率是11.14%,比前面提到的國泰、富邦、新光的REIT都還不如😌;而群益這檔至今還是只有幾百人。

要注意的是,在2020年三月中的股災中,以上兩檔REIT ETF因為是追蹤美國的指數,所以比股票跌得還兇,其中以復華這一檔跌幅可以說是令人訝異。其實是因為原來REITs有兩種...

延伸閱讀:REIT ETF 有兩種,拿了配息本金卻腰斬,要危機入市嗎?

本文修訂版本記錄:

  • 本文於2019/4/22初版
  • 2020/3/9再版,希望給搜尋進站的朋友最新的資訊,此次改版同時更改發文日期為2020/3/9。
  • 2020/5/19 再因最近美國REIT ETF暴跌,在台灣追蹤美國指數的復華和群益兩檔商品也不能倖免,應該有朋友會關心是否可以危機入市,故將本文有關美股REIT ETF切割另寫一專文,而本文則保留台灣REITS的內容。
  • 2020/7/19 彙整國內三檔主要REITs上半年的價格波動,以及這段時間重大新聞,此次改版同時更改發文日期為2020/7/19。

本文封面圖片來源:pixabay.com

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6 comments

  1. 滿喜歡你網站的內容 整理的相當完整 一些資訊提供給你參考 如果是REITS 投資的話 台灣其實不太適合現金流 可以看一下 美國/香港/新加坡 的REITS 美國規模大分散 績效相對於台灣REITS 好 缺點就是美國稅率須預扣30% 實際上經過退稅約22% 以VNQ 為例 香港/新加坡 REITS 殖利率及規模 都比台灣好多了 加上不需扣稅 我認為是一個不錯的現金流來源 香港首推0823.HK 領展,0778.HK,0405.HK 也不錯 新加坡REITS 我會建議CapitaMall Trust/Keppel Reit/ParkwayLife Reit/Keppel DC Reit 其實還有一些不錯的 需要進一步分析 或直接買 可以參考 https://www2.sgx.com/securities/securities-prices?code=reits 跟https://reitdata.com/ 不少Blog 用Google 搜尋一下 SREITS 可以找到一些參考內容 提供給你參考!!

    1. 謝謝您大方的回饋!的確香港和新加坡也有不錯的金融商品選項,比台灣要多元與成熟,又沒有美股的預扣稅問題。只是同美股一樣,我比較會注意的是匯率風險,還有風險分散的問題,避免自己看走眼了~我打算七月做rebalance時來整體考量,非常謝謝您提供的有用資訊!

  2. 您好,
    最近在看00712,也順便看到它的追蹤的指數,https://hk.investing.com/indices/ftse-nareit-mortgage-reits (時間軸選”最長”),一開始是2008年的一波下跌,再來就是2020的另一波下跌,且2008~2020年期間也沒有往上漲的跡象,而是不斷的 一路往下。
    如果是因為配息而買,從圖形看來會從股價這邊賠回去…
    不知版主是否知道此指數不會跟著景氣回升(2009~2019)的原因?

    謝謝

    1. 不好意思,漏了這個留言,到現在才回覆,REITs有兩種,一種是權益型(Equity REITs),也就是主要投資在具有租金收益的不動產,一種是抵押權型(Mortgage REITs),在美國抵押權型的REITs大約只佔10%,我在文章中舉例規模最大的VNQ則是主流的權益型,復華富時不動產證券化基金00712是追蹤FTSE NAREIT Mortgage REITs Index,這個指數是屬於「抵押權型」,跟權益型(Equity REITs)包租公的概念不同。「抵押權型」有點比較像是銀行的角色提供資金的概念,主要獲利的方式是透過一些方式取得資金,然後貸放出去,或是購買「不動產抵押證券」,有可能是美國的個人住宅貸款,也有可能是商用大樓貸款,這類的REITs的目標是以較低成本取得資金然後用較高利率貸放出去。在利率下降的時候這類REITs表現通常不佳,因為獲得利差空間變小,也有些原先的貸款,可能貸款人會還舊借新(可以取得較低利息),壓縮這類REITs的獲利空間。我想這幾年股價表現不佳應該和低利率之下的經營環境有關。感謝提出這個問題,我想可以再另寫一文說明,我再找時間進行!

  3. 買進價格真的是殖利率的關鍵。個人是在2017Q3 看了金先生的臉書才開始了解臺灣 REITs 標的
    並逐步建立土銀國泰R1(01002T)投資部位,截至 2020/8/10 含息損益率是 48.1%

    1. 感謝分享,買進的價格真是降低風險的關鍵。我自己在三月股災的時候買了幾張台股股票ETF,不到半年損益已經分別來到47%-49%,那時膽子太小沒有全部投入,哈哈,不然我就可以大聲喊我是股神了。最近資金行情,我的帳上也還有幾支個股從我2007年12月開始陸續投資的含息有將近五成的損益,像是台泥、台汽電、大成等,再說一次可惜我不是全部買這些,不然我早就是股神了😆。說真的這幾年要弄到五成的損益好像我這種股票的肉腳也可以弄到幾支,只要壓低價錢就有機會。不過我個人對於個股和台灣的REITs看法是一致的,就是集中單一標的的風險,所謂風險就是有可能發生也有可能沒有發生,但就是需要注意的因子,因此我目前還是ETF的支持者。

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