REITs是什麼 ？ 退休金可以投資台灣的 REITs 嗎？(4版)

REITs是什麼 ？ 台灣許多人靠房地產致富，如果想進軍辦公大樓呢？對資金不夠多的散戶來說，買不起大樓買REITs．．．台灣這些 REITs 到底是不是退休現金流的好選擇呢？台灣目前有七支REITs，只有七支而已，應已是答案。但還是有退休族偏好REITs，那它到底是不是退休理財的好工具呢？

傑克，這是怎麼辦到的？

前陣子看到下面這篇文章，文章中金先生提到三千萬才能在50歲安心退休，並且提到他是用REITs來退休理財，引起我的好奇。

幸福熟齡（2017/7/6）：50歲前存夠退休金 長壽世代必懂5個理財法則

他盤算每年繳稅給政府，統籌分配款部分，台北市用得最多，一定要放些資產在這裡，財富才不會被稀釋；金國興投資了不少REITs，商業大樓標的分布在台北市大安區、中山區，屬「蛋黃中的蛋黃」；「我就教小孩，用REITs領到的收益，支付租屋的費用；畢竟全球印鈔太凶，一旦發生通膨，別人囤積衛生紙，我只要囤積股票，就能對衛生紙做避險。」

一直以來的印象，因為法規約束及台灣的商辦租金收益低等問題，REITs在台灣一直不受青睞。到底金先生是怎麼辦到的🧐？

REITs是什麼 ？

何謂REITs ? REITs的中文名是「不動產投資信託」，根據維基百科：

主要是藉由不動產的證券化及許多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的，並可在證券市場交易，因此市場流通性優於不動產。

簡單說，就是將辦公大樓或是商場這些不動產的投資切割成股份，讓我們一般資金不多的大眾，也可以透過持有股份的方式參與投資。

REITs是什麼 ？影響 REITs 漲跌因素

一般公司股價受營運績效是否如預期等影響，REITs則是受投資不動產的租金收益影響，當不動產增值，租金可能也提高，REITs便能提高配息。所以基本上REITs的價格和股市是沒有直接的關聯度的。

雖然如此，REITs也是在公開市場買賣，所以也和股票一樣有漲跌的風險，甚至波動度並不會比一般股票低。

台灣有哪些 REITs ?

台灣目前有七支REITs，就和一般股票一樣可以透過市場交易。這邊我用成立較久且發起規模較大的國泰一號、新光一號及富邦二號來說明。

可以看到這些不動產基金的投資標的包括辦公大樓、百貨大樓和飯店等，這些REITs因為投資項目有限，沒有辦法提供像國外那樣的物業版圖分散度以及收益率。像是國泰一號的台北中華大樓，就因為都更的執行，租戶於107年七月31日提前解約並遷出。

這邊有一篇工商時報的名家評論，可以參考看看目前台灣REITs在法令上遇到的瓶頸：台灣不動產證券化發展之困境與問題

台灣REITs的報酬率和波動度

近三年績效表現比較表

以下提供2017-2019的報酬率供參考。附上台灣50股票型ETF和元大美債20年的績效做為對照。

股息殖利率

如果是以2017-2019之間的市價買入，三檔的股息殖利率在這三年平均是2.9%、2.9%和2.5%。新光一號配息是最低的。這三檔REITs的股息殖利率都落後於代表台股股市的0050的3.1%-3.6%之間，而略高於20年美國公債ETF的1.9%-2.6%。

股價波動度

從前面的績效表現中，可以看到在2017年國泰一號和富邦二號含股息之後的報酬率是負的，和代表股市的元大台灣50呈現反向，而2018年則三檔REITs皆為正，也與當年代表股市的元大台灣50呈現反向。至於2019年似乎不管投資哪種金融商品都是正報酬、沒有太差。

那麼在2008年金融海嘯和2020年三月武漢肺炎股災這樣的極端狀況發生的時候，三檔REITs的耐震度如何呢？

以下先看遇到2008年金融海嘯時的表現，與代表台灣股市的0050做一對比。

由以上可以看到在2008年金融海嘯的情況下，三檔REITs震幅都小於代表股市的元大台灣50，不過震幅的程度仍大。

當年美國REITs也是類似的狀況，根據美國2008金融海嘯的經驗顯示，美國的REITs的跌幅並不小於一些大型公司的股價。

接著再來看2020年上半年，經過三月份的武漢肺炎大股災，三檔REITs的表現如何？

從上面可以看到，國內這些REITs相對國外REITs因為武漢肺炎居家辦公，甚至幾家歷史悠久的賣場破產，可以說是影響相對非常的小，國外REITs股價腰斬至今（2020/7/17）許多仍還沒復原。

雖然看到最近這次武漢肺炎當中，REITs的波動度不是很大，但是還是不建議將REITs定位成低風險的固定收益資產。這次是因為台灣受武漢肺炎影響比國外小上許多，如果看國外REITs價格腰斬的慘狀，還是要引以為鑒，畢竟REITs受景氣循環和重大事件的影響還是不能小看的。

累積報酬率

三檔REITs在2017-2019三年平均淨報酬率（考慮股價價差和股利之後）大約是代表台股股市的元大台灣50的一半，但高於美債，不過，要注意的是三檔REITs的波動也較美債高出許多。

投資台灣本地 不動產投資信託 要注意的關鍵

1.買進價格是殖利率的關鍵

買股票做存股要買到低價才有價值，我覺得REITs更是如此，因為台灣這些REITs的每年配息變動不大，沒有像股票股利那樣隨營運績效而上下變化的狀況。

以國泰一號來說，自發行以來各年度的股利大約都在0.45元上下，如果在發行時以10元買入，每年的殖利率大約是4.5%，如果在金融海嘯時以7.6元買到最低點，繼續持有，每年幾乎是6%的收益。

如果以現在的市價17.18（2020/7/17）買入，就只有不到2.5%而已，並且承擔的價差風險並不比股票低多少，只有在低價買入才能控制風險。

以我看來，評估風險與報酬的關係之後，台灣的REITs很難有理由列入退休資產配置的考慮。

所以，可能前面提的金先生有買到好價錢😝～但是這真是機會財。

像金先生這樣用台灣的REITs來收息。。。就像我每次酸我的好朋友早些年投資買房地產致富，而我只買了間小公寓而已😌，但，如果我現在在房市的高點才學好朋友前進房地產，也是時不我予了。

有人賺錢的投資，跟進不一定跟著賺～買的價位是關鍵

2.流動性要注意

目前國內七支REITs中，2018年新募的兩檔目前還低於或略高於於發行價10元，有興趣可以看以下文章了解。

• 圓滿一號：經濟日報：圓滿1號REITs 沒蜜月行情，這檔只有兩棟大樓，資產很有限。。。目前（2020/3/9）是9.86元，低於10元。
• 樂富一號：今周刊：暌違10年再問世 台灣REITs熱得起來嗎？，樂富一號以南崁台茂為主軸，另有投資商辦、酒店及物流中心。目前是10.18元（2020/3/9）。

以上兩檔目前看到每日交易量很低，流動性是要考慮的問題。

3.注意管理機構的管理效率與管理費用

以國泰一號這支REIT為例，透過維基百科的整理可以立刻看到的問題有：

• 總管理費數年來爆增是否合理的問題，恐怕一般投資人無法理解。
• 持有之台北中華大樓租金收益偏低，且租戶已於107年七月31日因都更之故提前解約並遷出，都更案的進行將耗時數年，以台灣的REITs持有物業集中在幾棟大樓的狀況，不像國外的REITs持有資產數豐富，短時間要讓REITs的績效上來，並不容易。

從以下的新聞報導也可以看出，投資國內這些REITs其實和投資個別股票有類似的治理問題需要注意。

• 2020/7/16 聯合報：土銀國泰一號爭議 小股東控訴五大點
• 2020/7/14 中國時報：新光一號風波未息 投資人想翻盤

4.以基金或是ETF參與，避免單支 不動產信託 應該比較好

國內的REITs標的下就是幾棟建築物，不免有太集中的風險，不像美國的Reits操作靈活多元，配息更可能達到4%-7%以上的水準。這又讓我想起特別股，台灣的特別股也是股息不如美國，台灣和美國投資環境大不相同。

如果真要投資，應該還是以基金或REIT ETF的方式持有會比握有單檔較適合退休金的配置。

因為以上，我不會考慮台灣本地的REIT，要就去看看美國的REIT ETF吧，不過美國REITs在2020年三月的股災中跌幅很深，高配息但價格腰斬，許多公司改型居家辦公，賣場破產經營型態改變，後續還要時間觀察。

近年台灣也有發行以追蹤美國編制指數的REIT ETF，像是復華富時不動產（00712），還有群益道瓊美國地產（00714），不過發行時間還很短，只有2018、2019年兩年完整的配息經驗，2019年復華這檔的持股人數有成長到超過1500人，2019年殖利率為5.16%應該是主因，不過這檔在2019年投資什麼都賺的情況下，股價漲了5.98%，連同配息加起來淨報酬率是11.14%，比前面提到的國泰、富邦、新光的REIT都還不如😌；而群益這檔至今還是只有幾百人。

要注意的是，在2020年三月中的股災中，以上兩檔REIT ETF因為是追蹤美國的指數，所以比股票跌得還兇，其中以復華這一檔跌幅可以說是令人訝異。其實是因為原來REITs有兩種．．．

延伸閱讀：REIT ETF 有兩種，拿了配息本金卻腰斬，要危機入市嗎？

本文修訂版本記錄：

• 本文於2019/4/22初版
• 2020/3/9再版，希望給搜尋進站的朋友最新的資訊，此次改版同時更改發文日期為2020/3/9。
• 2020/5/19 再因最近美國REIT ETF暴跌，在台灣追蹤美國指數的復華和群益兩檔商品也不能倖免，應該有朋友會關心是否可以危機入市，故將本文有關美股REIT ETF切割另寫一專文，而本文則保留台灣REITS的內容。
• 2020/7/19 彙整國內三檔主要REITs上半年的價格波動，以及這段時間重大新聞，此次改版同時更改發文日期為2020/7/19。

本文封面圖片來源：pixabay.com